那些盖给刚需的房子，刚需为什么不想要？

作者｜局姐  

来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）

这两天，有个低调的新闻引起了局姐的注意：

第一宗可售集体建设用地住宅项目诞生了。

这块土地位于北京大兴。

挂牌文件显示，地块将用于建设共有产权住房。这一批共有产权房销售均价为2.9万元/平方米（含全装修费用），价格仅为附近商品房的1/3。

竞得人为北京上瑞置业有限公司，底价成交。

这是全国第一个利用集体土地建设共有产权房的案例。

这个新闻是有背景的。

此前，8月26日闭幕的第十三届全国人大常委会第十二次会议上，关于修改《中华人民共和国土地管理法》获得了会议表决通过。法案删去了现行土地管理法中，关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地，或者征为国有的原集体土地的规定。

简单点说，过去，农村集体经营性建设用地不能直接进入市场流转，而现在，集体经营性建设用地被允许直接入市了。

不到一个月之后，北京三宗集体土地挂牌，用途全部都是“建设共有产权房”。

对于这个新闻，中原地产首席分析师张大伟是这么判断的：

集体土地建设共有产权等保障房，集体投入少，收益快。意愿更强烈。这一政策如果全面试点，将会带来大量的土地供应。

当然，也会带来大量的，共有产权房。

以共有产权房为代表的保障性住房，大概是当下市场里，最接近“盖给刚需”的一群房子了。

纵观当下的住房保障体系，除了廉租房、公租房这种没有产权的房子之外，政策性住房主要包括经适房、限制型商品房（比如北京的自住型商品房、限竞房，深圳的安居型住房…）和共有产权房三类。

嗯，棚改这种靠“撞大运”来批量造土豪的，局姐就先不分析了。

如果捋一下时间线，这些保障性住房出现的顺序大概是这样的：

取消福利分房之后，各地的保障房主要以经济适用房为主，目的是解决低收入家庭住房问题。资格审核很严格，户口和收入都有限制。很多家庭随着长时间的等待，收入一变动，申请资格就作废了。

经济适用房一般都限售五年，五年后就可以补缴地价款之后出售，于是，滋生了一大群“假穷人”参与摇号。开着小轿车买经适房的新闻比比皆是。

然后，过了几年，房价又涨了。这下不光是中低收入阶层买不起房，中等收入阶层也买不起……

夹心层hin尴尬了。

所以后来，政府又大张旗鼓推出了“两限房”。

这“两限房”最开始指的是限房价、限套型/面积，也就是在土地招拍挂时，就设好各种条件，地上建的房子，价格不能超过多少，面积必须小于多少，后来又加入了“限地价、限购买人群”之类。

两限房也是进入端限制得比较死，但是退出比经适房更容易——锁定交易时间，过了交易时间就可以随便买卖，什么都不用补缴。

还是没解决当年经适房的腐败套利问题。

于是，这两年，共有产权房的概念忽然就热了起来。

这也就是第一部分里面，放开集体土地入市之后，即将用来大力建设的那类住宅。

什么是共有产权房呢？就是你和政府共同拥有这套房屋的产权。

和同地段的普通商品房比较，共有产权房的单价不会低很多，但是你只需要购买一部分产权份额，其他的产权份额，政府会出钱买下。

这也就间接降低了房子的购买门槛。对于“六个钱包”不够鼓，首付有困难的刚需，简直是“精准帮扶”。

比如说，一套总价500万的商品房，首付比例30%，你需要拿出150万首付，外加负债350万。

但如果是一套共有产权房，假如政府占4成，你占6成，那么，你只需要拿出90万首付，再贷款210万就行了。

一下子，首付和月供的门槛降低了60%，却可以获得房子100%的70年居住权。一大波本来入不了市的小中产，都可以入市了。

看起来很不错。

目前，北京，上海、广州、深圳、成都、南京、福州、烟台等许多城市已陆续开始试点。

但是，在最早一批推出共有产权房的北京，出现了这样的一些新闻——

随便看看，“遇冷”、“高弃购率”、“后悔”之类的关键词不绝于耳，甚至有位于房山的共有产权小区，900人报名，只有180人参与选房，其余全部弃购。

而作为大兴区首个大体量供房，产权比高达80%的四季盛景园，2018年底首次选房，2224套房子共卖出28套，弃选率接近99%。第二次选房，更改了认购对象，只拿了200套出来选，结果选走了29套……

real尴尬。

天天喊着房住不炒，为什么这些专门建给刚需住的房子，刚需却根本不领情呢？

如果纵观各地的楼市政策，能够发现各地共有产权房的一些共同短板。

比如说，准入门槛还是有点高。

北京的共有产权住房，准入门槛包括有房票（也就是北京籍，或者非北京籍家庭在北京连续缴纳社保或者个税满60个月），家庭成员名下在京无房。万一你单身，请年满30周岁再来。

上海的共有产权住房，首先要有房票，此外还对居住证积分、工作单位、家庭收入有严格要求。噢，外地户籍还得结个婚。

广州即将推出的首个共有产权住房位于南沙，必须要满足：“南沙户籍的中低收入家庭”，或者“区域内重点发展领域紧缺型人才和港澳青年”之中的一项。

……

依然有一大批刚需被挡在共有产权房申报的门外。

比如说，投资属性基本为零。

广州规定是：

共有产权房5年内不得上市，可上市时需优先卖给政府，政府不买也只能卖给符合购买共有产权资格的买家。

上海规定： 

共有产权房，5年内不能卖。5年后要卖，只有两个途径。

一是卖给“其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人”。

二是“由区住房保障机构回购，回购价格为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息”。

北京规定：

共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；

满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

总结起来就一句话：不少地方，尤其是一二线城市，共有产权房都没有变成商品房的可能性，只能“内部循环”，卖给同样有资格买共有产权的人。这些人依然可以在市面上申购全新的共有产权房，对二手房的承接能力可想而知。

或者由政府回购，上海明说了，倒手你能赚的就是把钱直接存进银行的那点儿利息。

基本等于没有投资属性，只有居住属性。

比如说，和商品房相比，入学的权利、居住舒适度、甚至维权的权利……这些零碎却重要的权益是否能做到和普通商品房一样，还存在着不小的变数。

珠海就出了一个这样的新闻——

局姐瞟了一眼，大概意思是说，7月业主开开心心收楼，不想8月一场暴雨之后，132套房子的主卧、客卧飘窗及部分墙体都渗水了。

业主想维权，但是，他们只拥有70%产权。

维权中，产权必须统一，如果我们认为房子质量存在问题，但拥有30%产权的高新区不这么认为，怎么办？

总而言之，虽然价格稍微便宜，但是，未来可能承担的政策风险，也是难以估量的。

那么，你如果够上了共有产权房的资格，应该买共有产权房，还是普通的商品房呢？

首先，这类房子是鼓励长期持有的，投资属性基本为零。如果是只为了解决居住问题，而且再也不换房了，买当然没有问题。

但如果还想要换房？不好意思，第一，房子很难卖，也没办法为下一套房储备首付资金。第二，买共有产权房也要用掉一次购房资格，意味着宝贵的首套房贷资格也被用掉了，就算5年后你房子卖了，重新去买商品房，也算二套房贷。

所以事业刚起步尚在上升期的年轻人，千万三思。

其次，要真正“因地制宜”。在下手之前，要吃透当地的政策。

门槛是不是足够低，价格是不是足够便宜，这些都是需要考虑的，但最最需要考虑的，是退出政策。

比如说，北上广的共有产权房都完全没办法转成商品房，但深圳的政策不一样，是有望转成完全产权房的：

只要你缴纳社保满15年或者年满60周岁且购房满10年，就可以在缴纳增值收益之后，转成完全产权房。

那么，相比之下，这类共有产权房还是有一定的长期投资价值的——当然，政策的变动也是当下很难预测的，风险比较大。

要不要去赌这样的长线机会？那就自己斟酌了。

以上。

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